Skattestyrelsen har sendt brev til ejere af forældrelejligheder
Skattestyrelsen har sendt brev til ejere af forældrelejligheder
Hvis et udlejningsregnskab udviser underskud, er der stor risiko for, at det bliver udtaget til nærmere kontrol, fordi det indikerer fejl. Når det gælder fradrag for udgifter til istandsættelse, findes der en særlig skattepraksis, som kun få desværre kender til.
Skattestyrelsen sendte i sidste måned brev til visse boligudlejere, herunder formentlig især til en del ejere af forældrelejligheder. Brevet er sendt til de udlejere, som på årsopgørelsen for 2023 har fratrukket et underskud ved udlejningen.
I brevet oplyser Styrelsen, at den slags underskud kan bero på, at der i udlejningsregnskabet er indtægtsført en for lav husleje, at der uberettiget er fratrukket udgifter til forbedringer, eller at renteudgifter vedrørende boligen er fratrukket i den forkerte rubrik og måske ligefrem to gange. Skattestyrelsen opfordrede på den baggrund udlejeren til at gennemgå sit udlejningsregnskab en ekstra gang og via TastSelv indberette et nyt resultat af udlejningen, hvis det først opgjorte resultat skulle vise sig at være forkert.
Der er som udgangspunkt ingen grænse for, hvor lav en husleje en boligudlejer må opkræve. Ved udlejning fx af en forældrelejlighed til en søn eller datter, hænder det imidlertid, at huslejen mere sættes efter, hvad barnet kan betale, end hvad der ville blive opkrævet fra en ikke-nærtstående lejer. En sådan rabat på lejen er udtryk for en gave, som barnet måske skal betale gaveafgift af. Hertil kommer, at forælderen i så fald ikke i sit udlejningsregnskab kan nøjes med at indtægtsføre den faktisk modtagne leje, men skal medregne en lejeindtægt svarende til markedslejen.
Problemstillingen kan illustreres med en afgørelse fra 2022. Sagen handlede om en forælder, der havde udlejet en lejlighed til sin søn for 9.000 kr. om måneden. Skattestyrelsen mente, at markedslejen udgjorde et beløb på 15.600 kr. pr. måned og krævede derfor beskatning af yderligere næsten 80.000 kr. På baggrund af afgørelser fra Huslejenævnet samt ud fra oplysninger om lejlighedens stand fastslog Landsskatteretten imidlertid, at markedslejen kunne fastsættes til 10.175 kr. om måneden, hvilket reducerede skatteregningen betydeligt.
Skattemæssigt skelnes der mellem vedligeholdelse og forbedring. Kun udgifter til vedligeholdelse er fradragsberettigede, mens forbedringsudgifter kan tillægges lejlighedens (ejendommens) anskaffelsessum og derfor nedbringe en eventuel skattepligtig fortjeneste, når denne sælges.
Hvorvidt der er tale om det ene eller andet, skal bedømmes i forhold til lejlighedens stand på købstidspunktet. Det er ikke nogen nem sondring. Der gælder derfor en særlig praksis om, at der i de første tre år efter købet normalt kan foretages fradrag for alle former for udgifter til istandsættelse, hvis blot udgifterne ikke overstiger 25 % af årslejen (35 %, hvis der er tale om et én- eller tofamilieshus) eksklusive varmebidrag. Hvis der i ét år ikke afholdes udgifter svarende til det maksimale fradrag, kan den uudnyttede del overføres til det efterfølgende år. Hvis de faktiske udgifter derimod overstiger det maksimale fradrag, kan den overskydende del ikke fratrækkes i et efterfølgende år. Det kan derfor være en god idé for ejere af forældrelejligheder, at de planlægger istandsættelsen i de første år sådan, at der i videst muligt omfang opnås fradrag for udgifterne.
Denne særlige praksis omtaler Skattestyrelsen desværre ikke i sit brev til udlejerne, men nævner i stedet et eksempel om, at der ved udskiftning af et køkken efter 12 års ejertid, kan fratrækkes 12/30 af udgiften, hvis levetiden for det nye køkken kan antages at være 30 år.
Alle former for renteudgifter fortrykkes automatisk på årsopgørelsen. Det gælder også de renteudgifter, der kan henføres til lån vedrørende boliger, der udlejes af private. Derfor må den slags renter ikke fratrækkes i udlejningsregnskabet. I alle tilfælde ikke uden, at de fortrykte renter reduceres tilsvarende
I brevet oplyser Styrelsen, at den slags underskud kan bero på, at der i udlejningsregnskabet er indtægtsført en for lav husleje, at der uberettiget er fratrukket udgifter til forbedringer, eller at renteudgifter vedrørende boligen er fratrukket i den forkerte rubrik og måske ligefrem to gange. Skattestyrelsen opfordrede på den baggrund udlejeren til at gennemgå sit udlejningsregnskab en ekstra gang og via TastSelv indberette et nyt resultat af udlejningen, hvis det først opgjorte resultat skulle vise sig at være forkert.
Huslejens størrelse
Der er som udgangspunkt ingen grænse for, hvor lav en husleje en boligudlejer må opkræve. Ved udlejning fx af en forældrelejlighed til en søn eller datter, hænder det imidlertid, at huslejen mere sættes efter, hvad barnet kan betale, end hvad der ville blive opkrævet fra en ikke-nærtstående lejer. En sådan rabat på lejen er udtryk for en gave, som barnet måske skal betale gaveafgift af. Hertil kommer, at forælderen i så fald ikke i sit udlejningsregnskab kan nøjes med at indtægtsføre den faktisk modtagne leje, men skal medregne en lejeindtægt svarende til markedslejen.Problemstillingen kan illustreres med en afgørelse fra 2022. Sagen handlede om en forælder, der havde udlejet en lejlighed til sin søn for 9.000 kr. om måneden. Skattestyrelsen mente, at markedslejen udgjorde et beløb på 15.600 kr. pr. måned og krævede derfor beskatning af yderligere næsten 80.000 kr. På baggrund af afgørelser fra Huslejenævnet samt ud fra oplysninger om lejlighedens stand fastslog Landsskatteretten imidlertid, at markedslejen kunne fastsættes til 10.175 kr. om måneden, hvilket reducerede skatteregningen betydeligt.
Udgifter til istandsættelse
Skattemæssigt skelnes der mellem vedligeholdelse og forbedring. Kun udgifter til vedligeholdelse er fradragsberettigede, mens forbedringsudgifter kan tillægges lejlighedens (ejendommens) anskaffelsessum og derfor nedbringe en eventuel skattepligtig fortjeneste, når denne sælges. Hvorvidt der er tale om det ene eller andet, skal bedømmes i forhold til lejlighedens stand på købstidspunktet. Det er ikke nogen nem sondring. Der gælder derfor en særlig praksis om, at der i de første tre år efter købet normalt kan foretages fradrag for alle former for udgifter til istandsættelse, hvis blot udgifterne ikke overstiger 25 % af årslejen (35 %, hvis der er tale om et én- eller tofamilieshus) eksklusive varmebidrag. Hvis der i ét år ikke afholdes udgifter svarende til det maksimale fradrag, kan den uudnyttede del overføres til det efterfølgende år. Hvis de faktiske udgifter derimod overstiger det maksimale fradrag, kan den overskydende del ikke fratrækkes i et efterfølgende år. Det kan derfor være en god idé for ejere af forældrelejligheder, at de planlægger istandsættelsen i de første år sådan, at der i videst muligt omfang opnås fradrag for udgifterne.
Denne særlige praksis omtaler Skattestyrelsen desværre ikke i sit brev til udlejerne, men nævner i stedet et eksempel om, at der ved udskiftning af et køkken efter 12 års ejertid, kan fratrækkes 12/30 af udgiften, hvis levetiden for det nye køkken kan antages at være 30 år.