Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme
Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme
Den nye årsregnskabslov har virkning for regnskabsår, der påbegynder den 1. januar 2016 eller senere, men reglerne kan - som nævnt i vores artikel i Depechen 2015, nr. 21 – under visse betingelser allerede anvendes for regnskaber, der slutter den 31. december 2015 eller senere.
Investeringsejendomme omfatter groft sagt alle former for udlejningsejendomme. For en dattervirksomhed, der udlejer en ejendom til sit moderselskab eller til et søsterselskab, kan ejendommen behandles som en investeringsejendom i datterselskabets regnskab, men skal behandles som en domicilejendom i koncernregnskabet.
Ændringen i årsregnskabsloven angår de tilfælde, hvor en udlejningsejendom ønskes indregnet til dagsværdi i stedet for til kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger. Dette bliver efter de nye regler muligt, også selvom ejeren ikke har investeringsvirksomhed som sin hovedaktivitet, ligesom det ikke længere er et krav, at også den tilknyttede gæld reguleres til dagsværdi.
Kort sagt så kan alle udlejningsejendomme fremover indregnes til dagsværdi samtidig med, at den tilhørende gæld indregnes til amortiseret kostpris. Er der indgået en renteswap til sikring af et variabelt forrentet lån, skal denne kontrakt fortsat indregnes i balancen til dagsværdi. De løbende værdireguleringer på sådanne kontrakter skal føres over egenkapitalen. Det gælder også for de virksomheder, der tidligere har ført sådanne reguleringer over resultatopgørelsen.
I de tilfælde, hvor en udlejningsejendom ønskes indregnet til dagsværdi, kan denne ansættes ved anvendelse af en Discounted Cash Flow–model eller en lignende beregningsmodel eller på grundlag af en valuar- eller ejendomsmæglervurdering.
Sker værdiansættelsen på grundlag af en beregningsmodel, skal der under anvendt regnskabspraksis ske en nærmere beskrivelse af modellen og de teknikker, som er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien.
Endvidere skal der i en note gives oplysninger om de forudsætninger, som er anvendt i den beregningsmodel, som er beskrevet under anvendt regnskabspraksis. Er der fx anvendt en DCF-model vil centrale forudsætninger som fx diskonteringsrente, forventet inflation, og tomgang i ejendommen skulle oplyses i noten. Det samme gælder om der fx er taget højde for ændringer i huslejeniveau, vedligeholdelse mv.
Noten skal altså rumme alle de oplysninger, som er nødvendige for, at regnskabsbrugeren skal kunne forstå, hvilke faktorer der har påvirket dagsværdiberegningen.
Som udgangspunkt skal disse noteoplysninger gives pr. aktiv. Der er dog i bestemmelsen åbnet mulighed for, at oplysningerne kan gives samlet for en kategori eller en gruppe af aktiver, hvis de centrale forudsætninger for dagsværdiberegningen ikke afviger væsentligt indbyrdes. Det betyder, at hvis en virksomhed har en række investeringsejendomme af samme karakter, fx kontorejendomme med nogenlunde samme geografiske placering, lejekontrakter mv., kan oplysningerne gives samlet for denne gruppe af ejendomme.
Investeringsejendomme omfatter groft sagt alle former for udlejningsejendomme. For en dattervirksomhed, der udlejer en ejendom til sit moderselskab eller til et søsterselskab, kan ejendommen behandles som en investeringsejendom i datterselskabets regnskab, men skal behandles som en domicilejendom i koncernregnskabet.
Ændringen i årsregnskabsloven angår de tilfælde, hvor en udlejningsejendom ønskes indregnet til dagsværdi i stedet for til kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger. Dette bliver efter de nye regler muligt, også selvom ejeren ikke har investeringsvirksomhed som sin hovedaktivitet, ligesom det ikke længere er et krav, at også den tilknyttede gæld reguleres til dagsværdi.
Kort sagt så kan alle udlejningsejendomme fremover indregnes til dagsværdi samtidig med, at den tilhørende gæld indregnes til amortiseret kostpris. Er der indgået en renteswap til sikring af et variabelt forrentet lån, skal denne kontrakt fortsat indregnes i balancen til dagsværdi. De løbende værdireguleringer på sådanne kontrakter skal føres over egenkapitalen. Det gælder også for de virksomheder, der tidligere har ført sådanne reguleringer over resultatopgørelsen.
I de tilfælde, hvor en udlejningsejendom ønskes indregnet til dagsværdi, kan denne ansættes ved anvendelse af en Discounted Cash Flow–model eller en lignende beregningsmodel eller på grundlag af en valuar- eller ejendomsmæglervurdering.
Sker værdiansættelsen på grundlag af en beregningsmodel, skal der under anvendt regnskabspraksis ske en nærmere beskrivelse af modellen og de teknikker, som er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien.
Endvidere skal der i en note gives oplysninger om de forudsætninger, som er anvendt i den beregningsmodel, som er beskrevet under anvendt regnskabspraksis. Er der fx anvendt en DCF-model vil centrale forudsætninger som fx diskonteringsrente, forventet inflation, og tomgang i ejendommen skulle oplyses i noten. Det samme gælder om der fx er taget højde for ændringer i huslejeniveau, vedligeholdelse mv.
Noten skal altså rumme alle de oplysninger, som er nødvendige for, at regnskabsbrugeren skal kunne forstå, hvilke faktorer der har påvirket dagsværdiberegningen.
Som udgangspunkt skal disse noteoplysninger gives pr. aktiv. Der er dog i bestemmelsen åbnet mulighed for, at oplysningerne kan gives samlet for en kategori eller en gruppe af aktiver, hvis de centrale forudsætninger for dagsværdiberegningen ikke afviger væsentligt indbyrdes. Det betyder, at hvis en virksomhed har en række investeringsejendomme af samme karakter, fx kontorejendomme med nogenlunde samme geografiske placering, lejekontrakter mv., kan oplysningerne gives samlet for denne gruppe af ejendomme.