Året der gik – og året der kommer – med fast ejendom
Året der gik – og året der kommer – med fast ejendom
Nu hvor året lakker mod enden, og en stor del af ejerne af boliger, sommerhus og ejerlejligheder har fået kendskab til deres endelige 2020-ejendomsvurderinger, vil vi her give et brush-up på året, der er gået – men også året, som vi går i møde med hensyn til generel beskatningen af fast ejendom.
Vi vil gennem artiklen sætte fokus på en række af de emner, vi oplever, giver flest panderynker ved ejendomsejerne og deres revisorer.
Det er nok ikke gået nogens næse forbi, at opkrævningen af alle vores ejendomsskatter er flyttet fra kommunerne til staten. For fysiske personer, herunder også personligt erhvervsdrivende, sker opkrævningen over forskudsopgørelsen, og for juridiske personer sker den over skattekontoen.
En særlig problemstilling sker ved opkrævningen af ejendomsskat på øvrige ejendomme, f.eks. erhvervsejendomme, ejendomme med flere boligenheder, blandede benyttede ejendomme, som ejes af flere enten fysiske og/eller juridiske personer. Her sker hele opkrævningen ved den, der på forfaldstidspunktet er såkaldt hovedejer af ejendommen i henhold til et autoritativt register. Hovedejer er som hovedregel den ældste ejer – eller ejendomsadministratoren, hvis en sådan er udpeget overfor kommunen. Hovedejeren eller ejendomsadministratoren bliver således ansvarlig for at opkræve ejendomsskatten ved de øvrige ejere.
Nu hvor vi nærmer os udgangen af 2024, er det vigtigt at være ekstra opmærksom på indefrysningsordningen, som pr. 1. januar 2025 vil blive pålagt renter løbende. Hvis du hidtil har indefrosset stigninger i din grundskyld hos kommunen, fortsætter låneordningen automatisk og overgår til den nye ordning, som løbende bliver forrentet. Der er således ikke længere tale om en ”gratis” ordning.
Indtil videre er boligejere i 2024 blevet beskattet på baggrund af en foreløbig 2022-vurdering, og det var dermed denne vurdering, som indtil videre har dannet grundlag for skatterabatten. Skatteloftet i 2024 er opgjort som ejendomsværdiskatten og grundskylden i 2023 + 2,8% af 2023-grundskylden. De stigninger, som overgår forestående loft, bliver omfattet af skatterabatten. Skatterabatten er gældende fra 2024 og frem til at ejendommen afstås.
På den nyligt frigivne forskudsopgørelse for 2025 sker beskatningen imidlertid på baggrund af en foreløbig 2024-vurdering. Den foreløbige 2024-vurdering er baseret på den foreløbige 2022-vurdering men har taget højde for den prisudvikling, der har været på boligmarkedet fra 2022 til 2024. Hvis vurderingen, og dermed beskatningsgrundlaget, er steget fra 2022 til 2024, så vil man som ejer opleve at skatten stiger fra forskudsopgørelsen 2024 til forskudsopgørelsen 2025.
Grundet skatterabatten vil stigningen imidlertid kun vedrøre den stigning, som er mellem det fulde beskatningsgrundlag i 2024 uden rabat og det fulde beskatningsgrundlag i 2025. For manges vedkomne vil der derfor være tale om en minimal stigning.
På nuværende tidspunkt forventer Vurderingsstyrelsen fortsat, at de endelige 2022-vurdering udsendes i løbet af 2025.
Vurderingsstyrelsen forventer fortsat, at de endelige 2021-vurdering for erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme udsendes i løbet af 2025, hvor udsendelserne af de endelige 2023-vurderinger ligeledes forventes påbegyndt. Udsendelsen heraf strækker sig imidlertid forventet ind i 2026. Efterreguleringen på baggrund af en forkert midlertidig vurdering kommer derfor tidligst til at ske i 2025 - sandsynligvis først i 2026, hvorfor det fortsat vil være relevant at kigge på reguleringsklausuler heraf i købsaftaler og lejeforhold.
Særligt for erhvervsejendommene har modtagelsen af de foreløbige vurderinger være grund til løftede øjenbryn, da grundværdierne for en del ejendomme ikke længere tilnærmelsesvist ligner en reel, og ej heller en forventelig, handelsværdi. Nærlæser man den nye ejendomsvurderingslov, synes grundværdien for erhvervsejendomme også nærmere at være et matematisk beskatningsgrundlag, og ikke et skøn over den forventede handelsværdi af ejendommen under hensyn til anvendelsesmulighederne.
Erhvervsejendomsejerne må dog væbne sig med tålmodighed lidt endnu, da klagemulighederne først åbner, når de endelige 2021-vurderinger bliver udsendt.
I relation til driftsøkonomien vil ejerne omfattet af stigningsbegrænsningsreglerne i 2025 maksimalt skulle betale den afholdte grundskyld i 2024 + 4,75 af den faktisk grundskyld opgjort efter den foreløbige grundværdi, da reglerne fortsat beskytter mod ubegrænsede stigninger.
Stigningsbegrænsningen er tilknyttet ejendommen og følger derfor med ved salg. For så vidt angår stigninger på ejendomsværdiskatten på boligdelen af ejendommene henvises til afsnittet omkring boliger og skatterabatten.
For de ejendomme, som pålægges dækningsafgift, er der godt nyt. Stigningsbegrænsningsordningen for dækningsafgiften blev endeligt vedtaget ved 3. behandling den 21. november 2024 og er dermed på plads, inden udsendelsen af de endelige 2021- og 2023-vurderinger, som fortsat forventes udsendt i løbet af 2025/26.
Stigningsbegrænsningen træder i kraft den 1. januar 2025, men gælder med tilbagevirkende kraft til skatteåret 2022. Begrænsningen bliver dog først effektueret løbende med udsendelsen af de endelige 2021-vurderinger.
Indtil da kan ejeren selv fastsætte beløbet for den foreløbige dækningsafgift via Vurderingsportalen. Fristen herfor er den 1. december 2024, hvis opkrævningen for 2025 skal kunne nås at korrigeres inden 1. rates betalingsfrist.
Vi vil gennem artiklen sætte fokus på en række af de emner, vi oplever, giver flest panderynker ved ejendomsejerne og deres revisorer.
Opkrævningen flyttes til staten
Det er nok ikke gået nogens næse forbi, at opkrævningen af alle vores ejendomsskatter er flyttet fra kommunerne til staten. For fysiske personer, herunder også personligt erhvervsdrivende, sker opkrævningen over forskudsopgørelsen, og for juridiske personer sker den over skattekontoen.En særlig problemstilling sker ved opkrævningen af ejendomsskat på øvrige ejendomme, f.eks. erhvervsejendomme, ejendomme med flere boligenheder, blandede benyttede ejendomme, som ejes af flere enten fysiske og/eller juridiske personer. Her sker hele opkrævningen ved den, der på forfaldstidspunktet er såkaldt hovedejer af ejendommen i henhold til et autoritativt register. Hovedejer er som hovedregel den ældste ejer – eller ejendomsadministratoren, hvis en sådan er udpeget overfor kommunen. Hovedejeren eller ejendomsadministratoren bliver således ansvarlig for at opkræve ejendomsskatten ved de øvrige ejere.
Særligt for boliger, sommerhus, ejerlejligheder mv.
Nu hvor vi nærmer os udgangen af 2024, er det vigtigt at være ekstra opmærksom på indefrysningsordningen, som pr. 1. januar 2025 vil blive pålagt renter løbende. Hvis du hidtil har indefrosset stigninger i din grundskyld hos kommunen, fortsætter låneordningen automatisk og overgår til den nye ordning, som løbende bliver forrentet. Der er således ikke længere tale om en ”gratis” ordning.Indtil videre er boligejere i 2024 blevet beskattet på baggrund af en foreløbig 2022-vurdering, og det var dermed denne vurdering, som indtil videre har dannet grundlag for skatterabatten. Skatteloftet i 2024 er opgjort som ejendomsværdiskatten og grundskylden i 2023 + 2,8% af 2023-grundskylden. De stigninger, som overgår forestående loft, bliver omfattet af skatterabatten. Skatterabatten er gældende fra 2024 og frem til at ejendommen afstås.
På den nyligt frigivne forskudsopgørelse for 2025 sker beskatningen imidlertid på baggrund af en foreløbig 2024-vurdering. Den foreløbige 2024-vurdering er baseret på den foreløbige 2022-vurdering men har taget højde for den prisudvikling, der har været på boligmarkedet fra 2022 til 2024. Hvis vurderingen, og dermed beskatningsgrundlaget, er steget fra 2022 til 2024, så vil man som ejer opleve at skatten stiger fra forskudsopgørelsen 2024 til forskudsopgørelsen 2025.
Grundet skatterabatten vil stigningen imidlertid kun vedrøre den stigning, som er mellem det fulde beskatningsgrundlag i 2024 uden rabat og det fulde beskatningsgrundlag i 2025. For manges vedkomne vil der derfor være tale om en minimal stigning.
På nuværende tidspunkt forventer Vurderingsstyrelsen fortsat, at de endelige 2022-vurdering udsendes i løbet af 2025.
Særligt for erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme
Vurderingsstyrelsen forventer fortsat, at de endelige 2021-vurdering for erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme udsendes i løbet af 2025, hvor udsendelserne af de endelige 2023-vurderinger ligeledes forventes påbegyndt. Udsendelsen heraf strækker sig imidlertid forventet ind i 2026. Efterreguleringen på baggrund af en forkert midlertidig vurdering kommer derfor tidligst til at ske i 2025 - sandsynligvis først i 2026, hvorfor det fortsat vil være relevant at kigge på reguleringsklausuler heraf i købsaftaler og lejeforhold.Særligt for erhvervsejendommene har modtagelsen af de foreløbige vurderinger være grund til løftede øjenbryn, da grundværdierne for en del ejendomme ikke længere tilnærmelsesvist ligner en reel, og ej heller en forventelig, handelsværdi. Nærlæser man den nye ejendomsvurderingslov, synes grundværdien for erhvervsejendomme også nærmere at være et matematisk beskatningsgrundlag, og ikke et skøn over den forventede handelsværdi af ejendommen under hensyn til anvendelsesmulighederne.
Erhvervsejendomsejerne må dog væbne sig med tålmodighed lidt endnu, da klagemulighederne først åbner, når de endelige 2021-vurderinger bliver udsendt.
I relation til driftsøkonomien vil ejerne omfattet af stigningsbegrænsningsreglerne i 2025 maksimalt skulle betale den afholdte grundskyld i 2024 + 4,75 af den faktisk grundskyld opgjort efter den foreløbige grundværdi, da reglerne fortsat beskytter mod ubegrænsede stigninger.
Stigningsbegrænsningen er tilknyttet ejendommen og følger derfor med ved salg. For så vidt angår stigninger på ejendomsværdiskatten på boligdelen af ejendommene henvises til afsnittet omkring boliger og skatterabatten.
Særligt for dækningsafgiftspligtige erhvervsejendomme
For de ejendomme, som pålægges dækningsafgift, er der godt nyt. Stigningsbegrænsningsordningen for dækningsafgiften blev endeligt vedtaget ved 3. behandling den 21. november 2024 og er dermed på plads, inden udsendelsen af de endelige 2021- og 2023-vurderinger, som fortsat forventes udsendt i løbet af 2025/26.Stigningsbegrænsningen træder i kraft den 1. januar 2025, men gælder med tilbagevirkende kraft til skatteåret 2022. Begrænsningen bliver dog først effektueret løbende med udsendelsen af de endelige 2021-vurderinger.
Indtil da kan ejeren selv fastsætte beløbet for den foreløbige dækningsafgift via Vurderingsportalen. Fristen herfor er den 1. december 2024, hvis opkrævningen for 2025 skal kunne nås at korrigeres inden 1. rates betalingsfrist.