Beregning efter den nye skematiske model
Metoden kan i hovedtræk skitseres således:
| mio. kr. |
| |
Bogført egenkapital i årsrapport |
| 100 | |
+/- regulering af fast ejendom | -10 |
| |
- bogført værdi af immaterielle aktiver | -10 |
| |
+ værdi af goodwill og andre immaterielle |
|
| |
aktiver, jf. nedenfor | 68 |
| |
- bogført værdi af egne aktier | 0 | | |
+/- regulering af evt. datterselskaber |
|
| |
og associererede selskaber til en værdi opgjort efter |
|
| |
den skematiske metode | 0 |
| |
+/- andre reguleringer, der er påkrævet for at |
|
| |
kunne anvende reglerne, jf. nedenfor | 0 |
| |
- udskudt skat af overstående reguleringer (22% af 48) | -11 | 37 | |
| |
| |
Virksomhedens værdi |
| 137 | |
Som det fremgår ovenfor, tager modellen udgangspunkt i den bogførte egenkapital, hvortil der foretages en række reguleringer.
Fast ejendom medregnes til handelsværdien eller til dagsværdien i årsrapporten. Desuden vil der være mulighed for at indhente og anvende en særlig offentlig ejendomsvurdering på visse ejendomme efter ejendomsvurderingslovens § 11. Der vil således reelt kunne vælges mellem tre forskellige værdier.
Rækkevidden af posten ”andre reguleringer, der er påkrævet for at kunne anvende reglerne”, kan give anledning til usikkerhed. I forbindelse med lovprocessen blev det dog præciseret, at sådanne ”andre reguleringer” kun undtagelsesvist skal foretages, når det er nødvendigt for at sikre et korrekt grundlag for den samlede beregning. Typiske tilfælde, hvor der skal ske regulering af egenkapitalen vil være, hvis der er gennemført en kapitalforhøjelse eller udbytteudlodning efter statusdagen i årsrapporten, men inden overdragelsen af aktierne til børn mv.
Hvis der indgår immaterielle aktiver i regnskabet, fratrækkes disse i værdien og erstattes med en beregnet værdi efter de nye skematiske regler. Værdien af goodwill og virksomhedens øvrige immaterielle aktiver beregnes på baggrund af et vægtet gennemsnit af de seneste fem års regnskaber. I beregningen indgår de regnskabsmæssige driftsresultater, den procentvise udvikling i omsætningen og den gennemsnitlige forrentning af den investerede kapital. De to sidstnævnte har betydning for levetiden for goodwillen. Der er indsat en øvre grænse, så levetiden på goodwill ikke kan overstige 15 år.
Det vægtede gennemsnitlige overskud skal i særlige situationer korrigeres i forhold til, hvad der fremgår af årsrapporterne. Dette kan fx være tilfældet, hvis der forholdsvis kort før overdragelsen er sket væsentlige frasalg/tilkøb af virksomhed eller nedlukning/opstart af væsentlige aktiviteter.
Forenklet kan beregningen af goodwill illustreres således:
|
| mio. kr. |
Vægtet gennemsnitligt overskud (5 år) |
| 25 |
| | |
- forrentning af virksomhedens aktiver (7%) |
| -1 |
= merindtjening til forrentning af goodwill mv. |
| 24 |
|
|
|
Kapitalisering heraf (afhængig af beregnet levetid for |
|
|
goodwill), fx 2,85 ved 8 års beregnet levetid |
|
|
|
|
|
Beregnet værdi af goodwill og |
|
|
andre immaterielle aktiver (24 mio. kr. gange 2,85) |
| 68 |
Generationsskifte af ejendomsvirksomheder med succession
Det afgørende for, om selskaber kan overdrages med skattemæssig succession til næste generation, er, hvorvidt de klassificeres som en pengetank. Kort fortalt indebærer denne regel, at når mere end 50% af selskabets aktiver udgør passiv kapitalanbringelse, eller når mere end 50% af selskabets omsætning stammer fra passiv kapitalanbringelse, er der tale om en pengetank, der ikke kan overdrages med skattemæssig succession. Udlejning af fast ejendom har i en lang årrække været anset for passiv kapitalanbringelse i forhold til pengetankreglen.
Med de nye regler ændres ikke på principperne for opgørelsen af, om virksomheden defineres som pengetank eller ej udover det meget væsentlige forhold, at visse udlejningsejendomme kan anses som aktiv virksomhed, der kan overdrages med skattemæssig succession.
Med virkning fra og med 1. januar 2025 kan familieejede ejendomsvirksomheder generationsskiftes på lige vilkår med andre familieejede virksomheder. Det giver væsentlig forbedrede muligheder for at kunne gennemføre et økonomisk generationsskifte, da det fremadrettet kan ske uden at udløse avancebeskatning hos overdrageren og med nedsat bo- eller gaveafgift.
I de nye regler er der indsat flere betingelser, der alle skal opfyldes for, at familieejede ejendomsvirksomheder kan anvende de gunstige regler ved overdragelse eller arv inden for familien:
1) En ejerandel på mere end 50%
- Overdrageren skal besidde en direkte eller indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50% eller råde over mere end 50% af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom.
- I de 50% medregnes alle ejerandele og stemmer, der direkte eller indirekte er ejet af nære familiemedlemmer
2) Aktiv drift af ejendommen
- Indgåelse af aftaler af væsentlig betydning for driften af virksomheden må ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig tredjemand (fysisk eller juridisk), der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne
3) Ejertidskrav mindst et år
- Ejendommen har været ejet i mindst et år forud for overdragelsen og været aktivt udlejet
Eller
- Ejendommen har været ejet i mindre end et år forud for overdragelsen, men indgår som en del af en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst et år
I forhold til kriteriet “aktiv drift af ejendommen” er der i forhold til det oprindelige lovudkast sket en betydelig opblødning og afklaring af forståelsen af begrebet. Der vil således være tale om aktiv udlejningsvirksomhed, selv om ejeren af ejendommen tilkøber juridisk, teknisk og administrative ydelser hos fx en ekstern advokat eller ejendomsadministrator. En outsourcing af den løbende administration mv., som anvendes af mange ejendomsudlejere, vil i de fleste tilfælde heller ikke være til hinder for, at betingelsen om “aktiv drift af ejendommen” kan opfyldes.
Det afgørende for, at der forsat er tale om en aktiv udlejningsvirksomhed, vil være, om ejeren forsat selv træffer de strategiske beslutninger, dvs. selv træffer de centrale beslutninger vedrørende ejendommen fx om lejeniveauet i lejekontrakterne – og herved udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift. Strategiske beslutninger vil efter vores opfattelse også knytte sig til ejendommens finansiering samt væsentlige forbedringer og renoveringer.
Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det umiddelbart være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for disse lejemål.
Det er centralt at være opmærksom på, at vurdering skal foretages ejendom for ejendom. I ejendomsporteføljen kan der således være både være aktiv og passiv ejendomsudlejning.
Afsluttende bemærkninger
De nye regler skal nu ud at leve og der vil løbende blive afklaret centrale forhold i praksis. I BDO følger vi udviklingen tæt. Læs mere om generationsskifte og find vores eksperter HER.