De skærpede regler om udtagning forventes at træde i kraft 1. juli 2021.
Tilbage i november 2019 vedtog Folketinget lovforslag (L27A), som medførte, at momslovens regelsæt om udtagning kommer til at omfatte investeringsgoder, hvilket bl.a. også vil sige fast ejendom. På daværende tidspunkt var der ingen ikrafttrædelsestidspunkt for lovændringen. Denne dato er nu fastsat til d. 1. juli 2021 og mangler kun Skatteministerens underskrift.
Ændringen er meget markant og indebærer, at der skal afregnes moms af markedsværdien på det tidspunkt, hvor et investeringsgode overgår fra momspligtig til momsfri anvendelse, dog kun såfremt der er taget fuldt eller delvist momsfradrag ved anskaffelse eller opførelse.
Selve lovændringen
På ejendomsområdet medfører lovændringen, at der skal afregnes udtagningsmoms på det tidspunkt, hvor f.eks. et aktiv overgår fra momspligtig anvendelse til momsfri. Det vil f.eks. være tilfældet i den situation, hvor en salgs- ejendom, som på trods af salgsbestræbelserne ikke har været muligt at sælge i stedet udlejes momsfrit til boligformål. Den faste ejendom bliver her omfattet af det nye regelsæt.
Ejendommen ændrer således anvendelse momsretligt set og overgår dermed fra at være anvendt til momspligtige formål til momsfrie. Og denne overgang medfører, at der skal afregnes moms. Dette er der som udgangspunkt ikke noget nyt i, men grundlaget for beregningen af momsen ved overgangen til den momsfrie anvendelse er markant anderledes end tidligere.
Efter de nye regler skal udtagningsmomsen i denne situation, som udgangspunkt opgøres på baggrund af residualværdien for det udtagne gode. Også forstået som den reelle handelsværdi af godet på tidspunktet for udtagelsen.
Findes residualværdien ikke, skal momsen opgøres på baggrund af købsprisen for en tilsvarende vare på tidspunktet for udtagning. Og kun, i de tilfælde, hvor der ikke findes en markedspris for de udtagne gode, kan udtagningsmomsen opgøres på baggrund af kostprisen.
Den umiddelbare konsekvens ved lovændringen
For aktørerne på ejendomsmarkedet medfører lovændringen, at der skal afregnes moms af markedsprisen for ejendommen. Det vil sige markedsprisen for ejendommen på det tidspunkt, hvor en given salgsejendom i stedet for at blive solgt udtages og udlejes uden opkrævning af moms. Det helt specielle er her, at markedsværdien alt andet lige jo ikke kendes, da ejendommen ikke kunne sælges til den udbudte pris.
Den beregnede moms skal indbetales til Skattestyrelsen, uanset at virksomheden ikke har fået solgt ejendommen og derved har opnået den eventuelt fornødne ekstra likviditet til at betale momsen med, se forskellen i det illustrerede eksempel. Det kommer klart til at betyde noget for finansieringen af ejendommen.
Som et plaster på såret kan ejendommen herefter sælges uden moms, såfremt dette skulle være muligt. Dette uanset om ejendommen i momsmæssig henseende anses for at være ny eller gammel, altså også inden for 5 års fristen.
Vores kommentarer
Lovændringen gør op med de spekulationssituationer, som Skatte styrelsen fra tid til anden har stødt på, hvor virksomheder har opført boliger med henblik på salg, men som så efterfølgende er udlejet uden moms, med indbetaling af den 10-årige reguleringsforpligtelse til følge.
Ejendomsbranchens anvendelse af den omdiskuterede 10-årige rentefrie ”momskredit” er som følge af lovændringen derfor en saga blot.
Til gengæld er det naturligvis helt åbent, at man faktisk kan have hensigt om salg helt op til det tidspunkt, hvor man kan konstatere, at man ikke kan sælge og derfor må udtage ejendommen og afregne moms af markedsværdien.
Desværre efterlader lovændringen et klart punkt til diskussion og tvister mellem aktørerne på ejendomsmarkedet og Skattestyrelsen – nemlig hvad er markeds-/residualværdien på udtagningstidspunktet for den pågældende ejendom.
Der er ingen tvivl om, at aktørerne på ejendomsmarkedet ud fra et økonomisk synspunkt vil bestræbe sig på at få så lav markeds-/ residualværdi som muligt, imens Skattestyrelsen nok ikke altid kan tænkes at have samme opfattelse.
Desværre betyder ændringen også, at ejendomsmarkedet nu skal afregne moms af de ikke-momspligtige udgifter som er afholdt i forbindelse med byggeriet, hvis ejendommen først udtages når den er færdig og udbudt til salg.
Det er derfor vores opfattelse, at den nye lovændring endnu er et bevis på, at aktørerne på ejendomsmarkedet skal være ekstra varsomme og søge rådgivning i god tid før der ageres.
Det er vores anbefaling, at aktørerne på ejendomsmarkedet i god tid får vurderet sin ejendomsportefølje i forhold til overgang fra salg til udlejning – med andre ord i god tid inden 1. juli 2021 men også før byggerierne afsluttes. Det må forventes, at Skattestyrelsen både stiller krav til dokumentation for overgang til momsfri anvendelse men også krav til dokumentationen for hensigten med salg.
Vi står naturligvis altid til rådighed til at give den nødvendige vejledning og rådgivning i alle faserne ved investering mm. i fast ejendom.
Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få alle BDO nyheder og indsigter i din indbakke
Please fill out the following form to access the download.