Nu kan ejere af udlejningsejendomme generationsskifte skattefrit
Nu kan ejere af udlejningsejendomme generationsskifte skattefrit
Folketinget har vedtaget lovforslaget om at sidestille ejendomsudlejning med andre former for erhvervsvirksomhed. Det betyder, at ejere af udlejningsejendomme nu kan overdrage sådanne til deres arvinger, uden at det udløser skat.
De nye regler gælder både ved overdragelse af personligt ejede udlejningsejendomme og ved overdragelse af aktier eller anparter i ejendomsselskaber.
Det faktum, at generationsskiftet kan gennemføres uden beskatning hos sælgeren, betyder ikke, at skatteregningen forsvinder for tid og evighed. Den udskydes i stedet til det tidspunkt, hvor der sælges til én uden for familien, hvilket i princippet kan ligge flere generationer ud i fremtiden. Køberen – typisk børn og/eller børnebørn – overtager således en latent skatteforpligtelse, hvilket der tages hensyn til ved fastsættelsen af overdragelsesvilkårene. Typisk på den måde, at en del af overdragelsessummen berigtiges med en gave fra sælger til køber. Er gaven så stor, at den udløser gaveafgift, gives der tilmed rabat på afgiften, idet denne ved overdragelse af andele i aktive virksomheder er nedsat fra 15 % til 10 %.
Det er til gengæld ikke et krav, at selskabet viderefører aktiviteten med udlejning af ejendomme for tid og evighed. Skattefriheden på overdragelsestidspunktet bortfalder altså ikke med tilbagevirkende kraft, hvis selskabet efterfølgende afvikler sine udlejningsejendomme. Det er derfor næppe usandsynligt, at ejere af investeringsselskaber nu vil opkøbe udlejningsejendomme for at kunne generationsskifte deres selskaber skattefrit, men uden at udlejningsvirksomheden nødvendigvis skal være en varig aktivitet. Er der betalt gaveafgift ved overdragelsen, kan rabatten på de 5 procentpoint på afgiften dog i visse tilfælde bortfalde, hvis udlejningsvirksomheden afvikles indenfor de første 3 år.
På samme måde vil der sikkert være nogle af dem, der ejer udlejningsejendomme i personligt regi, som vil kunne se en fordel i at omdanne deres virksomhed til et selskab inden generationsskiftet, fordi det vil stille deres arvinger mere frit i forhold til, hvorvidt de på sigt skal beholde ejendommene eller sælge disse, idet et salg af ejendommene ikke vil udløse den udskudte skat på aktierne/anparterne.
Det er en betingelse for at kunne bruge de nye regler, at ejeren selv står for indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden. Det betyder, at det ikke er noget problem at overlade størstedelen af ejendomsadministrationen til en professionel administra-tor, hvis ejeren ønsker dette, hvis blot ejeren selv træffer beslutning i væsentlige anliggender omkring udlejningsvirksomheden.
Baseret på lovforarbejderne er det vores vurdering, at det skal kunne dokumenteres eller sandsynliggøres, at ejeren selv træffer afgørelse om størrelsen af huslejen i de tilfælde, hvor denne ikke bestemmes af huslejelovgivningen. Det samme gælder beslutninger om optagelse eller omlægning af lån, samt om igangsætning af større ombygnings- eller istandsættelsesarbejder.
Derimod er der intet til hinder for, at den løbende drift overlades til eksterne. Det gælder fx annoncering efter nye lejere, udarbejdelse af huslejekontrakter, opkrævning og regulering af leje, håndtering af restancer, udarbejdelse af drifts- og forbrugsregnskaber, besvarelse af henvendelser fra lejere, viceværtarbejde, herunder rekvirering af håndværkere til sædvanlig vedligeholdelse samt pasning af udenomsarealer.
Det faktum, at generationsskiftet kan gennemføres uden beskatning hos sælgeren, betyder ikke, at skatteregningen forsvinder for tid og evighed. Den udskydes i stedet til det tidspunkt, hvor der sælges til én uden for familien, hvilket i princippet kan ligge flere generationer ud i fremtiden. Køberen – typisk børn og/eller børnebørn – overtager således en latent skatteforpligtelse, hvilket der tages hensyn til ved fastsættelsen af overdragelsesvilkårene. Typisk på den måde, at en del af overdragelsessummen berigtiges med en gave fra sælger til køber. Er gaven så stor, at den udløser gaveafgift, gives der tilmed rabat på afgiften, idet denne ved overdragelse af andele i aktive virksomheder er nedsat fra 15 % til 10 %.
Investerings- og ejendomsselskaber
Når det gælder generationsskifte af aktier eller anparter, er det som udgangspunkt et krav, at enten mere end halvdelen af selskabets aktiver eller af dets omsætning – målt over de seneste tre år og på overdragelsestidspunktet – kan henføres til udlejningsvirksomheden eller en anden aktiv virksomhed. Det er også et krav, at ejendommen har været ejet i mere end ét år. For delejede ejendomme er det et krav, at der ejes mere end halvdelen enten af denne eller af aktier/stemmerne i det selskab, der ejer den.Det er til gengæld ikke et krav, at selskabet viderefører aktiviteten med udlejning af ejendomme for tid og evighed. Skattefriheden på overdragelsestidspunktet bortfalder altså ikke med tilbagevirkende kraft, hvis selskabet efterfølgende afvikler sine udlejningsejendomme. Det er derfor næppe usandsynligt, at ejere af investeringsselskaber nu vil opkøbe udlejningsejendomme for at kunne generationsskifte deres selskaber skattefrit, men uden at udlejningsvirksomheden nødvendigvis skal være en varig aktivitet. Er der betalt gaveafgift ved overdragelsen, kan rabatten på de 5 procentpoint på afgiften dog i visse tilfælde bortfalde, hvis udlejningsvirksomheden afvikles indenfor de første 3 år.
På samme måde vil der sikkert være nogle af dem, der ejer udlejningsejendomme i personligt regi, som vil kunne se en fordel i at omdanne deres virksomhed til et selskab inden generationsskiftet, fordi det vil stille deres arvinger mere frit i forhold til, hvorvidt de på sigt skal beholde ejendommene eller sælge disse, idet et salg af ejendommene ikke vil udløse den udskudte skat på aktierne/anparterne.
Administration af udlejningen
Det er en betingelse for at kunne bruge de nye regler, at ejeren selv står for indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden. Det betyder, at det ikke er noget problem at overlade størstedelen af ejendomsadministrationen til en professionel administra-tor, hvis ejeren ønsker dette, hvis blot ejeren selv træffer beslutning i væsentlige anliggender omkring udlejningsvirksomheden. Baseret på lovforarbejderne er det vores vurdering, at det skal kunne dokumenteres eller sandsynliggøres, at ejeren selv træffer afgørelse om størrelsen af huslejen i de tilfælde, hvor denne ikke bestemmes af huslejelovgivningen. Det samme gælder beslutninger om optagelse eller omlægning af lån, samt om igangsætning af større ombygnings- eller istandsættelsesarbejder.
Derimod er der intet til hinder for, at den løbende drift overlades til eksterne. Det gælder fx annoncering efter nye lejere, udarbejdelse af huslejekontrakter, opkrævning og regulering af leje, håndtering af restancer, udarbejdelse af drifts- og forbrugsregnskaber, besvarelse af henvendelser fra lejere, viceværtarbejde, herunder rekvirering af håndværkere til sædvanlig vedligeholdelse samt pasning af udenomsarealer.