Generationsskifte: Godt nyt til ejere af udlejningsejendomme

Skatteministeriet har tydeliggjort, at outsourcing af administrationen af udlejningsejendomme ikke i sig selv er til hinder for, at sådanne kan generationsskiftes uden beskatning hos sælgeren.

Skatteministeren har nu fremsat det lovforslag, der skal udmønte den politiske aftale fra sidste år om forbedring af vilkårene for generationsskifte af danske virksomheder indenfor familien. Det betyder blandt andet, at virksomheder med udlejning af fast ejendom nu i mange tilfælde vil blive sidestillet med andre former for erhvervsmæssig virksomhed og dermed kan overdrages med skattemæssig succession. Det vil sige uden beskatning hos sælgeren.

Reglerne om skattemæssig succession indebærer nemlig, at sælgeren ved et salg til sine nærmeste ikke skal betale den skat, som ville være udløst ved et salg til fremmede. Skatteregningen forsvinder dog ikke, men udskydes i princippet til det tidspunkt, hvor der sælges til én uden for familien. Køberen – typisk børn og/eller børnebørn – overtager således en latent skatteforpligtelse, hvilket der tages hensyn til ved fastsættelsen af overdragelsesvilkårene. Typisk på den måde, at en del af overdragelsessummen berigtiges med en gave fra sælger til køber.

Ejendomsadministration

De nye regler gælder både ved overdragelse af personligt ejede udlejningsejendomme og ved overdragelse af aktier eller anparter i ejendomsselskaber. I begge tilfælde er det dog et krav, at ejeren i overvejende grad selv står for indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden.

I det oprindelige udkast til lovforslag gav bemærkningerne om dette krav indtryk af, at reglen ikke ville kunne anvendes, hvis administrationen af udlejningen var overladt til en ekstern ejendomsadministrator. I det endelige lovforslag er det imidlertid præciseret, at en outsourcing af ejendomsadministrationen ikke i sig selv forhindrer overdragelse med succession, hvis blot ejeren selv træffer de centrale beslutninger om udlejningen, herunder om lejeniveauet i lejekontrakterne samt om istandsættelsesarbejder vedrørende ejendommene.

Dette er et krav, som de fleste ejere af udlejningsejendomme nok fint kan leve med, men i nogle tilfælde vil det nok være tilrådeligt, hvis aftalen med administratoren formaliseres eller tydeliggøres, sådan at det overfor skattemyndighederne til enhver tid kan godtgøres, at det er ejeren, der reelt har truffet beslutning om de væsentligste forhold. Der er intet til hinder for, at dette kan ske ud fra et oplæg fra administratoren, men ejerens beslutning må ikke kun være af formel karakter. Det vil i denne forbindelse nok være klogt, hvis en hensigtsmæssig metode til arkivering af mailkorrespondance mellem ejeren og administratoren indtænkes i en sådan aftale.

Investeringsselskaber

Selskaber, hvis formue er placeret i aktier og andre finansielle aktiver, kan fortsat ikke overdrages med skattemæssig succession, men det må antages, at de nye regler for udlejningsejendomme vil få nogle af disse selskaber til at overveje investering i den slags for at kunne udskyde generationsskifteskatten.

Dette vil bestemt være en mulighed, men generationsskiftet kan ikke uden videre gennemføres umiddelbart efter købet. Det er nemlig et krav, at værdien af udlejningsejendomme skal udgøre mindst halvdelen af de samlede aktiver både på overdragelsestidspunktet og som et gennemsnit af de seneste tre regnskabsår forud for overdragelsen. Via en skattefri omstrukturering vil kravet dog i nogle tilfælde kunne reduceres til ét år.

For selskaber med meget store finansielle formuer, hvor opkøb af enkelte udlejningsejendomme ikke vil være tilstrækkeligt til at opfylde 50 %-kravet, kan det – som en delløsning – være relevant at overveje en skattefri spaltning, så aktiverne fordeles mellem to selskaber, og således at køb af udlejningsejendomme kun sker i det ene selskab.