Nye regler for måling af investeringsejendomme i årsregnskabet
Nye regler for måling af investeringsejendomme i årsregnskabet
Fremover kan investeringsejendomme kun måles til enten kostpris eller til dagsværdi med regulering over resultatopgørelsen. Den tidligere gældende mulighed for at bruge dagsværdi med regulering over egenkapitalen er bortfaldet.
Investeringsejendomme omfatter groft sagt alle former for udlejningsejendomme. Det vil sige ejendomme, der besiddes med henblik på igennem en længere årrække at opnå et afkast i form af lejeindtægter og på langt sigt måske tillige en kapitalgevinst. En investeringsejendom, der er under ombygning, men som efterfølgende skal udlejes, skal også i ombygningsperioden behandles som en investeringsejendom.
I koncerner forekommer det ikke sjældent, at ét koncernselskab udlejer en ejendom til et andet koncernselskab. Hvis dette andet selskab anvender den lejede ejendom som sit domicil, skal ejendommen i koncernregnskabet behandles som en domicilejendom, mens ejendommen i det selskab, der ejer denne, kan behandles som en investeringsejendom.
Tidligere kunne investeringsejendomme måles efter et af følgende tre principper:
1. Kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger.
2. Dagsværdi med løbende regulering over resultatopgørelsen.
3. Dagsværdi med løbende regulering over egenkapitalen og med afskrivninger.
Den sidste mulighed er nu bortfaldet med virkning for regnskabsår, der startede den 1. juni 2024 eller senere. For selskaber med skævt regnskabsår vil muligheden dermed i nogle tilfælde allerede bortfalde for regnskabsåret 2024/25 – det gælder fx for selskaber, der slutter regnskabsår den 30. juni eller 30. september – mens den for selskaber med kalenderårsregnskab først bortfalder for regnskabsåret 2025.
Bortfaldet betyder, at de selskaber, der hidtil har målt deres investeringsejendomme til dagsværdi med regulering over egenkapitalen, nu skal vælge mellem at måle dem enten til kostpris eller til dagsværdi med løbende regulering over resultatopgørelsen.
Overgang til anvendelse af kostpris – som administrativt er det nemmeste at bruge – ville på grund af kravet om et retvisende billede af selskabets økonomiske stilling normalt ikke være en mulighed, men er det i dette tilfælde, fordi det er en lovændring, der er årsag til praksisskiftet.
Overgang til at måle til dagsværdi med regulering over resultatopgørelsen – det princip som nok de fleste selskaber anvender – indebærer, at den bundne egenkapitalreserve for opskrivninger bliver til en fri reserve, som kan danne grundlag for udlodning af udbytte, hvis ellers ejendommen i hele perioden har været en investeringsejendom. Af den årsag vil der måske være selskaber, der gerne vil skifte princip allerede nu – altså med virkning for regnskabet for 2023/24 eller for kalenderåret 2024 – men det giver ikrafttrædelsesreglen ikke mulighed for.
Reglerne for opgørelse af dagsværdien af investeringsejendomme er ikke ændret. Denne værdi skal fortsat opgøres i overensstemmelse med årsregnskabslovens såkaldte dagsværdihierarki, der består af fire niveauer:
1. Salgsværdi, der kan konstateres på et aktivt marked.
2. Salgsværdi for enkelte bestanddele eller for lignende aktiver.
3. Kapitalværdi beregnet efter DCF-model, afkastbaseret model eller lignende.
4. Kostpris.
I langt de fleste tilfælde anvendes nr. 3 – altså en beregnet kapitalværdi – fordi der sjældent vil foreligge oplysninger om salgspriser i et aktivt marked. Ved anvendelse af nr. 3 – og i nogle tilfælde også nr. 2 – skal der i en note redegøres for forudsætningerne for værdiansættelsen. Det kan du læse mere om i denne artikel.
I koncerner forekommer det ikke sjældent, at ét koncernselskab udlejer en ejendom til et andet koncernselskab. Hvis dette andet selskab anvender den lejede ejendom som sit domicil, skal ejendommen i koncernregnskabet behandles som en domicilejendom, mens ejendommen i det selskab, der ejer denne, kan behandles som en investeringsejendom.
Måling
Tidligere kunne investeringsejendomme måles efter et af følgende tre principper:1. Kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger.
2. Dagsværdi med løbende regulering over resultatopgørelsen.
3. Dagsværdi med løbende regulering over egenkapitalen og med afskrivninger.
Den sidste mulighed er nu bortfaldet med virkning for regnskabsår, der startede den 1. juni 2024 eller senere. For selskaber med skævt regnskabsår vil muligheden dermed i nogle tilfælde allerede bortfalde for regnskabsåret 2024/25 – det gælder fx for selskaber, der slutter regnskabsår den 30. juni eller 30. september – mens den for selskaber med kalenderårsregnskab først bortfalder for regnskabsåret 2025.
Bortfaldet betyder, at de selskaber, der hidtil har målt deres investeringsejendomme til dagsværdi med regulering over egenkapitalen, nu skal vælge mellem at måle dem enten til kostpris eller til dagsværdi med løbende regulering over resultatopgørelsen.
Overgang til anvendelse af kostpris – som administrativt er det nemmeste at bruge – ville på grund af kravet om et retvisende billede af selskabets økonomiske stilling normalt ikke være en mulighed, men er det i dette tilfælde, fordi det er en lovændring, der er årsag til praksisskiftet.
Overgang til at måle til dagsværdi med regulering over resultatopgørelsen – det princip som nok de fleste selskaber anvender – indebærer, at den bundne egenkapitalreserve for opskrivninger bliver til en fri reserve, som kan danne grundlag for udlodning af udbytte, hvis ellers ejendommen i hele perioden har været en investeringsejendom. Af den årsag vil der måske være selskaber, der gerne vil skifte princip allerede nu – altså med virkning for regnskabet for 2023/24 eller for kalenderåret 2024 – men det giver ikrafttrædelsesreglen ikke mulighed for.
Dagsværdien
Reglerne for opgørelse af dagsværdien af investeringsejendomme er ikke ændret. Denne værdi skal fortsat opgøres i overensstemmelse med årsregnskabslovens såkaldte dagsværdihierarki, der består af fire niveauer:1. Salgsværdi, der kan konstateres på et aktivt marked.
2. Salgsværdi for enkelte bestanddele eller for lignende aktiver.
3. Kapitalværdi beregnet efter DCF-model, afkastbaseret model eller lignende.
4. Kostpris.
I langt de fleste tilfælde anvendes nr. 3 – altså en beregnet kapitalværdi – fordi der sjældent vil foreligge oplysninger om salgspriser i et aktivt marked. Ved anvendelse af nr. 3 – og i nogle tilfælde også nr. 2 – skal der i en note redegøres for forudsætningerne for værdiansættelsen. Det kan du læse mere om i denne artikel.