De nye ejendomsvurderingers betydning for familieoverdragelser
De nye ejendomsvurderingers betydning for familieoverdragelser
De fleste ved, at ejendomme tidligere kunne handles indenfor familien til 85 % af den offentlige vurdering. Kun få ved, at der vil kunne handles til 80 % af vurderingen, når de endelige 2020-vurderinger er sendt ud.
Omkring hver tiende af alle ejendomssalg sker indenfor familien. I 2018 drejede det sig om over 12.000 ejendomme, jf. denne nyhed fra Danmarks Statistik. Det er vores vurdering, at omfanget af familiehandler ikke har ændret sig væsentligt siden.
Ved salg til fremmede vil sælger alt andet lige gå efter at få den højest mulige pris for sin ejendom. Dette er imidlertid ikke altid tilfældet ved familiehandler, hvor der normalt ikke handles på basis af en ejendomsmæglervurdering, og hvor målet sjældent er at opnå den maksimale pris. I sådanne tilfælde har ejendomme efter et gammelt regelsæt kunnet handles til en pris, der ligger indenfor +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, uden at der heri ligger en gave i skattemæssig forstand. Selvom reglen giver mulighed for en værdiansættelse over vurderingen, så handles de fleste ejendomme til omkring 85 % af vurderingen. En undergrænse som tilmed forudsætter, at der ikke foreligger ”særlige omstændigheder”, hvilket begreb har givet anledning til ganske mange skattesager, fordi det ikke er defineret i reglerne, men beror på en konkret vurdering.
Som følge af vedtagelsen af den nye ejendomsvurderingslov, blev der i 2021 udsendt et cirkulære om ændring af de gamle værdiansættelsesregler. Den væsentligste ændring består i, at den gamle 15 %-regel er blevet til en 20 %-regel. De nye regler finder imidlertid kun anvendelse for ejendomme, som er vurderet efter de nye regler. I lang tid har det nye cirkulære derfor ikke haft nogen praktisk relevans, men i takt med at Vurderingsstyrelsen udsender flere og flere endelige 2020-vurderinger, stiger cirkulærets betydning.
Vurderingsstyrelsen oplyste for nylig, at man efterhånden har udsendt omkring 1 million 2020-vurderinger. Det vil sige, at ejerne af ca. 57 % af landets omkring 1.750.000 ejerboliger – primært parcelhuse, sommerhuse og ejerlejligheder – nu har fået en endelig ejendomsvurdering pr. 1/1 2020. Ifølge Vurderingsstyrelsen forventes de resterende 2020-vurderinger at være udsendt inden udgangen af 2024.
Effekten af den nye regel er, at et hus med en offentlig vurdering på fx 5 mio. kr. nu uden risiko for kritik fra skattemyndighederne kan handles indenfor familien til en pris på 4 mio. kr., medmindre der altså foreligger særlige omstændigheder. Det gælder som udgangspunkt også, selvom huset måske er købt for en markant højere pris, hvis blot købet ligger mere end tre år tilbage i tid. I så fald anses dette nemlig ikke som en ”særlig omstændighed”, medmindre ejendommen har været belånt ud over overdragelsessummen, eller der har været indhentet en ejendomsmæglervurdering.
Selvom de nye vurderinger generelt er markant højere end de gamle, så viser eksemplet, at det fortsat er muligt at handle indenfor familien med en ikke ubetydelig rabat. Når Skatteministeriet med åbne øjne accepterer, at der handles indtil 20 % under den offentlige vurdering, skyldes det den usikkerhed, der altid er knyttet til en ejendomsvurdering og som betyder, at også boligskatter kun beregnes på basis af 80 % af vurderingen.
Den nye +/- 20 %-regel gælder ikke for erhvervsejendomme, fordi der efter de nye vurderingsregler ikke længere fastsættes en ejendomsværdi for sådanne, men kun en grundværdi. Det betyder, at der snart er sidste frist for at bruge den gamle +/- 15 %-regel i forhold til erhvervsejendomme, idet Vurderingsstyrelsen forventes at påbegynde udsendelsen af endelige 2021-vurderinger for erhvervsejendomme – altså efter de nye regler – fra næste år.
Også i forhold til erhvervsejendomme er det et krav, at der ikke foreligger særlige omstændigheder. Højesteret har i en nylig dom fastslået, at såkaldte næringsejendomme ikke kan handles indenfor familien til en lavere pris end handelsværdien = markedsprisen.
Ved salg til fremmede vil sælger alt andet lige gå efter at få den højest mulige pris for sin ejendom. Dette er imidlertid ikke altid tilfældet ved familiehandler, hvor der normalt ikke handles på basis af en ejendomsmæglervurdering, og hvor målet sjældent er at opnå den maksimale pris. I sådanne tilfælde har ejendomme efter et gammelt regelsæt kunnet handles til en pris, der ligger indenfor +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, uden at der heri ligger en gave i skattemæssig forstand. Selvom reglen giver mulighed for en værdiansættelse over vurderingen, så handles de fleste ejendomme til omkring 85 % af vurderingen. En undergrænse som tilmed forudsætter, at der ikke foreligger ”særlige omstændigheder”, hvilket begreb har givet anledning til ganske mange skattesager, fordi det ikke er defineret i reglerne, men beror på en konkret vurdering.
Som følge af vedtagelsen af den nye ejendomsvurderingslov, blev der i 2021 udsendt et cirkulære om ændring af de gamle værdiansættelsesregler. Den væsentligste ændring består i, at den gamle 15 %-regel er blevet til en 20 %-regel. De nye regler finder imidlertid kun anvendelse for ejendomme, som er vurderet efter de nye regler. I lang tid har det nye cirkulære derfor ikke haft nogen praktisk relevans, men i takt med at Vurderingsstyrelsen udsender flere og flere endelige 2020-vurderinger, stiger cirkulærets betydning.
Vurderingsstyrelsen oplyste for nylig, at man efterhånden har udsendt omkring 1 million 2020-vurderinger. Det vil sige, at ejerne af ca. 57 % af landets omkring 1.750.000 ejerboliger – primært parcelhuse, sommerhuse og ejerlejligheder – nu har fået en endelig ejendomsvurdering pr. 1/1 2020. Ifølge Vurderingsstyrelsen forventes de resterende 2020-vurderinger at være udsendt inden udgangen af 2024.
Effekten af den nye regel er, at et hus med en offentlig vurdering på fx 5 mio. kr. nu uden risiko for kritik fra skattemyndighederne kan handles indenfor familien til en pris på 4 mio. kr., medmindre der altså foreligger særlige omstændigheder. Det gælder som udgangspunkt også, selvom huset måske er købt for en markant højere pris, hvis blot købet ligger mere end tre år tilbage i tid. I så fald anses dette nemlig ikke som en ”særlig omstændighed”, medmindre ejendommen har været belånt ud over overdragelsessummen, eller der har været indhentet en ejendomsmæglervurdering.
Selvom de nye vurderinger generelt er markant højere end de gamle, så viser eksemplet, at det fortsat er muligt at handle indenfor familien med en ikke ubetydelig rabat. Når Skatteministeriet med åbne øjne accepterer, at der handles indtil 20 % under den offentlige vurdering, skyldes det den usikkerhed, der altid er knyttet til en ejendomsvurdering og som betyder, at også boligskatter kun beregnes på basis af 80 % af vurderingen.
Erhvervsejendomme
Den nye +/- 20 %-regel gælder ikke for erhvervsejendomme, fordi der efter de nye vurderingsregler ikke længere fastsættes en ejendomsværdi for sådanne, men kun en grundværdi. Det betyder, at der snart er sidste frist for at bruge den gamle +/- 15 %-regel i forhold til erhvervsejendomme, idet Vurderingsstyrelsen forventes at påbegynde udsendelsen af endelige 2021-vurderinger for erhvervsejendomme – altså efter de nye regler – fra næste år.Også i forhold til erhvervsejendomme er det et krav, at der ikke foreligger særlige omstændigheder. Højesteret har i en nylig dom fastslået, at såkaldte næringsejendomme ikke kan handles indenfor familien til en lavere pris end handelsværdien = markedsprisen.