Selvom det mest almindelige er, at forældre køber en lejlighed, som deres barn kan bo i, så sker der også jævnligt det modsatte. At et barn køber en lejlighed, som forældrene – eller den længstlevende af disse – kan bo i.
Når børn køber en bolig til deres forældre, er det ikke altid i form af en lejlighed. Det kan nemlig også være forældrenes hus, der købes. Måske køberens barndomshjem. Almindeligvis sker den slags, fordi forældrene gerne vil blive boende i deres hus, men ikke længere kan overskue hverken den økonomiske eller den praktiske side af det at være husejer. De vil gerne bo til leje, men vil helst ikke flytte. Et omvendt forældrekøb er i så fald en oplagt mulighed.
Livet som ejendomsudlejer
Uanset om det er barndomshjemmet eller en spritny lejlighed – eller noget helt tredje – der købes til forældrene, så er der en række skattemæssige forhold, som der skal tages højde for:
Regnskab
Et hus eller en lejlighed, der udlejes til et familiemedlem – herunder til en forælder eller en bedsteforælder – er i skattemæssig forstand en udlejningsejendom. Det betyder, at der skal føres regnskab over indtægter og udgifter, og at der skal betales skat af overskuddet. Beskatningen sker som personlig indkomst med en marginalskat på omkring 56 %. Renter af lån i ejendommen kan kun fratrækkes som kapitalindkomst. Der er i princippet intet til hinder for, at ejendommen kan indgå i en virksomhedsordning, men i så fald skal der beregnes en såkaldt rentekorrektion, så skatteværdien af renteudgifterne kommer til at svare til, hvad der gælder for kapitalindkomst. Skattereglerne for omvendte forældrekøb er således helt de samme som for almindelige forældrekøb.
Husleje
Der er i princippet frit spil i forhold til, hvad huslejen skal være, men sættes den lavere end markedslejen, kan skattemyndighederne kræve beskatning hos udlejer – og evt. gaveafgift hos lejer – af forskellen mellem markedslejen og den betalte husleje. Det kan sjældent betale sig at sætte lejen for højt, selvom den ældre måske kan få boligstøtte.
Fradragsberettigede udgifter
I udlejningsregnskabet kan der fratrækkes alle driftsudgifter vedrørende ejendommen, herunder husforsikring og ejendomsskat. Når det gælder udgifter til istandsættelse, så skelnes der skattemæssigt mellem vedligeholdelse og forbedring. Kun udgifter til vedligeholdelse er fradragsberettiget. Om der er tale om det ene eller det andet, bedømmes efter forholdene på købstidspunktet. Arbejder, der sætter ejendommen i en bedre stand end ved købet, anses derfor som udgangspunkt for ikke-fradragsberettigede forbedringsudgifter. I de første tre år efter købet kan der dog efter en særlig praksis normalt opnås fradrag for alle former for istandsættelse, hvis blot ikke udgifterne overstiger enten 25 % (ejerlejligheder) eller 35 % (villaer) af den beregnede årsleje eksklusive et eventuelt varmebidrag.
Værdiansættelse ved sale and lease back
I de tilfælde, hvor barnet køber forældrenes hus og efterfølgende lejer dette tilbage til disse, kan det være fristende at overdrage huset til en pris svarende til den offentlige vurdering eller lige under denne. Dette er dog sjældent optimalt, fordi der til sin tid skal betales skat af avancen, når ejendommen en dag skal videresælges, hvis køberen ikke selv har boet i denne i ejertiden. Det vil i så fald være bedre at købe ejendommen ud fra en mæglervurdering og berigtige købesummen helt eller delvist med en gave eller med et gældsbrev, som på sigt kan arves.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.