Metoden med indregning af investeringsejendomme til dagsværdi med løbende regulering over resultatopgørelsen er efterhånden det mest almindelige, men det er også en metode, som giver en række udfordringer.
Investeringsejendomme omfatter groft sagt alle former for udlejningsejendomme. Det vil sige ejendomme, der besiddes med henblik på igennem en længere årrække at opnå et afkast i form af lejeindtægter og på langt sigt måske tillige en kapitalgevinst. En investeringsejendom, der er under ombygning, men som efterfølgende skal udlejes, skal også i ombygningsperioden behandles som en investeringsejendom.
I koncerner forekommer det ofte, at ét koncernselskab udlejer en ejendom til et andet koncernselskab. Hvis dette andet selskab anvender den lejede ejendom som sit domicil, skal ejendommen i koncernregnskabet behandles som en domicilejendom, mens ejendommen i det selskab, der ejer denne, kan behandles som en investeringsejendom.
Indregning
Investeringsejendomme kan indregnes i årsregnskabet efter tre forskellige principper:
- Kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger.
- Dagsværdi med løbende regulering over resultatopgørelsen.
- Dagsværdi med løbende regulering over egenkapitalen og med afskrivninger.
Selvom kostprismetoden er hovedreglen, så er dagsværdimetoden (nr. 2) efterhånden nok den mest anvendte. Der skal anvendes samme princip for alle virksomhedens investeringsejendomme. Indregningsmulighederne for investeringsejendomme er anderledes end for domicilejendomme derved, at domicilejendomme kun kan indregnes efter metode 1 og 3. Læs mere om de tre principper i denne artikel.
Dagsværdi
Indregning til dagsværdi forudsætter, at der mindst én gang årligt fremfindes en pålidelig dagsværdi. Det er sjældent ligetil, og oftest baserer dagsværdien sig derfor på en beregnet kapitalværdi, som kræver stillingtagen til en række forudsætninger. Det kan du læse mere om i denne artikel.
Covid-19-situationen kan påvirke værdiansættelsen af investeringsejendomme. Det gælder fx, hvis huslejen har måttet nedsættes, eller hvis udlejning og genudlejning af tomme lejemål er blevet sværere. Det er vigtigt at være opmærksom på, at fastsættelsen af dagsværdien skal ske efter forholdene på balancedagen.
Notekrav
Der gælder særlige oplysningskrav, når investeringsejendomme indregnes til dagsværdi efter metode 2, jf. denne tidligere artikel. For regnskabsår, der starter den 1. januar 2020 eller senere, er der for disse ejendomme kommet et nyt notekrav, hvorefter der skal oplyses om, hvordan urealiserede dagsværdireguleringer påvirker årets resultat.
Køb og salg af investeringsejendomme
Konsekvenserne af en handelsaftale skal normalt først tillægges regnskabsmæssig virkning i det år, hvori overtagelsen finder sted. En købt investeringsejendom skal dermed som udgangspunkt først indregnes i balancen i det år, hvori overtagelsen finder sted, mens avancen for en solgt ejendom ligeledes først kan indregnes i overtagelsesåret. Det sidste har dog oftest kun en væsentlig betydning for regnskabet, når en investeringsejendom indregnes til kostpris. Regnskabsreglerne adskiller sig i øvrigt på dette punkt fra skattereglerne (de nugældende), hvor det som udgangspunkt er datoen for underskrivelsen af aftalen, som er afgørende for, i hvilket år en ejendomsavance skal beskattes.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.