Skattestyrelsen har bidt i det sure æble og erkendt, at der ikke konsekvent kan kræves moms, når en gammel bygning sælges med henblik på nedrivning, hvis bygningen er fuldt funktionsdygtig på overdragelsestidspunktet.
Siden 2011 har der skullet betales moms ved salg af ubebyggede grunde og ved salg af nye bygninger med eller uden grund.
Hvert år handles der et stort antal ejendomme med bygninger, der er opført længe før 2011 og som derfor uden videre burde kunne overdrages uden moms. Dette har imidlertid ikke uden videre kunnet lægges til grund i de tilfælde, hvor køber har haft en hensigt om at nedrive de gamle bygninger. Sådanne tilfælde har Skattestyrelsen nemlig konsekvent sidestillet med salg af en ubebygget grund og har derfor krævet moms af salgssummen.
Sidste år blev denne praksis underkendt af EU Domstolen i en sag vedrørende den danske entreprenørvirksomhed KPC, og i konsekvens heraf har Skattestyrelsen nu udsendt et styresignal om ændring af praksis og med tilbud om tilbagebetaling af moms – helt tilbage til 2012 – til virksomheder, der med urette har betalt moms efter gammel praksis.
Den nye praksis
I styresignalet fastslår Skattestyrelsen indledningsvis, at overdragelse af en grund, hvorpå der er opført en gammel bygning, er fritaget for moms, og at dette gælder uanset, at det er parternes (almindeligvis køberens) hensigt at nedrive bygningen helt eller delvist for at gøre plads for nyt byggeri.
Styresignalet rummer imidlertid et væsentligt forbehold. Det er således Skattestyrelsens opfattelse, at momsfriheden forudsætter, at den gamle bygning er fuldt funktionsdygtig på overdragelsestidspunktet, og at den reelt kan anvendes som bygning. Hvorvidt dette er tilfældet, beror på en konkret vurdering.
For en bygning, der helt frem til overtagelsestidspunktet har været anvendt som bygning, giver det nogenlunde sig selv, at den er fuldt funktionsdygtig. Vanskeligere er det med bygninger, der helt eller delvist har stået tomme i kortere eller længere tid og som måske ikke har været opvarmet eller vedligeholdt. For sådanne skal sælgeren ifølge styresignalet kunne sandsynliggøre bygningens funktionsdygtighed.
Det forhold, at en bygning har stået tom og ikke er vedligeholdt og måske ligefrem henstår med en del knuste ruder, er dog ikke i sig selv tilstrækkeligt til, at den ikke kan anses for fuldt funktionsdygtig, hvis den relativt enkelt vil kunne bruges til et eller andet formål.
Omvendt vil der påhvile sælgeren en tung bevisbyrde for bygningens funktionsdygtighed, hvis der er udstedt påbud om nedrivning eller kondemnering, eller hvis bygningen er skadet i væsentligt omfang som følge af brand, storm eller hærværk, eller den er vandskadet.
Kommentar
Der er næppe tvivl om, at den nye praksis vil betyde færre tvister mellem sælgere af ejendomme med gamle bygninger og Skattestyrelsen. Alene af den grund hilser vi derfor styresignalet velkomment. Kravet om, at den gamle bygning skal være fuldt funktionsdygtig – hvilket i lyset af KPC-dommen forekommer noget overdrevent – vil dog uundgåeligt resultere i en række tvivlstilfælde. Har du et sådant, fordi du står foran et salg af en ejendom med en gammel bygning, er du naturligvis velkommen til at kontakte os for en vurdering. Vi har lokale momseksperter i alle landets regioner og har mange års erfaring med rådgivning af developere og entreprenører.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.