Store forskelle mellem andelshavernes individuelle forbedringer kan være en udfordring, hvis en andelsboligforening ønsker at sælge sin ejendom for efterfølgende at lade sig opløse, men det er der nu fundet en god løsning på.
Et stigende antal andelsboligforeninger vælger at sælge deres ejendom – typisk til større ejendomsselskaber – og lader sig efterfølgende opløse. Det er sjældent de veldrevne foreninger, der vælger denne udvej, men derimod som oftest foreninger med udfordringer af forskellig art.
Det kan være foreninger, som står overfor store istandsættelsesarbejder, som de på grund af deres økonomi ikke kan få finansieret. Det kan også være foreninger, som på grund af fx renteswaps er blevet nødlidende, og hvor pengeinstituttet derfor, for at løse problemet, foreslår et salg af ejendommen.
Skattemæssige konsekvenser
Selvom såvel et salg af ejendommen som en opløsning af foreningen i de fleste tilfælde kan ske uden skattemæssige konsekvenser for både foreningen og dennes medlemmer – jævnfør denne artikel fra Depechen 2017, nr. 18 – så findes der alligevel en lang række problemstillinger, som der skal tages hensyn til.
Fx kan der mellem lejlighederne i ejendommen være forældrekøbslejligheder, hvor ejeren forud for ejendomssalget ønsker at overdrage andelsbeviset til det barn, der bor i lejligheden, for at undgå beskatning af provenuet ved opløsningen af foreningen.
En anden udfordring kan være, at foreningen måske på et tidspunkt har modtaget et offentligt tilskud til istandsættelse. Et tilskud, som kan være behæftet med et vilkår om, at det skal betales tilbage, hvis ejendommen sælges.
Andelshavernes individuelle forbedringer
Når en andelsboligforening opløses, fordeles foreningens formue normalt efter medlemmernes indskud. Det betyder, at to medlemmer, der har betalt det samme i indskud, skal have udbetalt samme andel af formuen, selvom den ene har bekostet meget større forbedringer på sin lejlighed end den anden.
I BDO, hvor vi har mange års erfaring med rådgivning af andelsboligforeninger, har vi været med til at udvikle en løsning på denne problemstilling. Løsningen indebærer, at medlemmerne indledningsvis ”sælger” deres forbedringer til foreningen, inden denne sælger ejendommen. En løsning, som skattemyndighederne nu flere gange har blåstemplet ved at bekræfte, at et sådant salg kan ske skattefrit for medlemmerne.
En afgørelse herom er for nylig offentliggjort på skat.dk. Sagen handlede om en andelsboligforening med såvel boliglejemål som erhvervslejemål. Foreningen havde fået henvendelser fra investorer, som kunne være interesseret i at købe ejendommen. Foreningen ønskede derfor at købe medlemmernes individuelle forbedringer. Dette skulle i givet fald ske til en pris fastsat af en uafhængig vurderingsmand.
Skatterådet bekræftede, at overdragelsen kunne ske uden beskatning af andelshaverne, idet salget ikke havde en sådan tilknytning til selve andelsbeviset, at overdragelsen af forbedringerne kunne anses for et salg af selve beviset. Forholdet måtte i stedet sidestilles med et salg af private ejendele. Skatterådet bekræftede samtidig, at andelshaverne også ville være skattefrie af provenuet ved opløsning af foreningen.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.
Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få alle BDO nyheder og indsigter i din indbakke
Please fill out the following form to access the download.