Hvis huslejen helt eller delvist skal beregnes på grundlag af lejerens omsætning, kan det medføre, at der skal betales moms af huslejen, selvom udlejeren egentlig ikke ønsker en frivillig momsregistrering af udlejningen.
Udlejning af alle former for fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms. Hvis lejeren imidlertid bruger det lejede til erhvervsformål, kan udlejeren vælge at lade sig frivilligt momsregistrere i forhold til denne udlejning, men det skal ske separat. En i forvejen momsregistreret virksomhed, der udlejer ledige lokaler eller bygninger, kan således ikke lægge moms på lejen, blot fordi virksomheden allerede er momsregistreret. En lejer kan ikke modsætte sig, at udlejeren lader sig momsregistrere. Heller ikke, selvom lejeren måske ikke kan fradrage den fulde moms af huslejen.
Udlejning på særlige vilkår
Det er ikke altid, at en lejekontrakt kan kvalificeres som udlejning af fast ejendom i momsmæssig forstand. Skattestyrelsen har således for nylig offentliggjort en afgørelse, hvori Skatterådet fastslog, at en ejendomsudlejer skulle betale moms af indtægter ved udlejning af lokaler til private til brug for disses salg af private effekter (loppemarkedssalg på kommissionsbasis). Kontrakten var særegen derved, at huslejen dels bestod af et fast beløb og dels af et beløb, der afhang af lejernes salg. Altså var omsætningsbestemt.
Det var imidlertid ikke principperne for beregningen af huslejen, der var afgørende for sagens udfald, men derimod det faktum, at der blandt andet var begrænsninger i lejernes adgang til deres respektive stande, samt at det var udlejeren, der kunne bestemme over kundernes (tredjemands) adgang til standene, ligesom det var udlejeren – og ikke lejerne – der solgte de udstillede varer. Den samlede husleje blev på den baggrund af Skatterådet kvalificeret som et helt almindeligt momspligtigt varesalg.
Konsekvenser af momsregistrering
Frivillig momsregistrering giver den fordel, at udlejeren kan fradrage momsen af udgifter til opførelse, istandsættelse og drift af de udlejede lokaler.
Hvis der er tale om en blandet benyttet ejendom – altså en ejendom, der udlejes både til bolig- og erhvervsformål – skal der ske en fordeling af momsen, idet kun den del, som vedrører erhvervslejemål kan fradrages. Der kan i denne forbindelse være omkostninger, som skal fordeles efter omsætning, mens andre skal fordeles efter kvadratmeter. Det er således vigtigt, at udlejerens bogholderi er indrettet herefter.
Det er slutbrugerens anvendelse af lokalerne, som er afgørende. Udlejning af lokaler til en anden virksomhed anses således ikke for udlejning til erhvervsformål, hvis lejeren videreudlejer lokalerne til boligformål.
Hvis der sker ændringer i forhold til lejemålet, eksempelvis hvis et lejemål ikke længere udlejes eller forsøges udlejet til erhvervsmæssige formål, skal den fradragne moms tilsvarende justeres efter reglerne herom. Ligeledes skal den frivillige registrering tilpasses hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.
En frivillig momsregistrering er hæftet på ejeren og ikke på ejendommen. I tilfælde af ejerskifte skal den hidtidige ejer derfor afmelde registreringen, mens køberen selv skal søge om frivillig momsregistrering, hvis dette ønskes. Hvis der ved ejerskifte henstår en momsreguleringsforpligtelse hos sælgeren, kan køberen kun overtage denne, hvis køberen også skal anvende lokalerne til momspligtige aktiviteter.
Ovenstående artikel er hentet fra Depechen, der er vores elektroniske nyhedsbrev om skat, moms og regnskab. Depechen udsendes hver anden onsdag og er ganske gratis. Tilmeld dig her.
Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få alle BDO nyheder og indsigter i din indbakke
Please fill out the following form to access the download.