Op til finanskrisen i 2008/09 indregnede ejendomsselskaber landet over store værdistigninger på investeringsejendomme.
I årene efter finanskrisen stod det klart, at mange af de regnskabsmæssigt indregnede dagsværdier på investeringsejendomme, der var bogført i årene op til finanskrisen ikke kunne realiseres, ligesom en del af de realiserede handler op til finanskrisen ikke kunne forrentes.
Efter finanskrisen ledte det til et ønske fra lovgivers side om øget gennemsigtighed i dagsværdiberegningerne. Det medførte, at oplysningskravene i både de internationale regnskabsstandarder og årsregnskabsloven ved anvendelse af bestemmelserne for indregning af investeringsejendomme til dagsværdi blev væsentligt skærpet. I årsregnskabsloven blev der fx indført bestemmelser med virkning for regnskabsår, der begyndte d. 1. januar 2016 eller senere. I forhold til de internationale regnskabsstandarder (IFRS) blev der indført en ny standard vedrørende måling til dagsværdi i maj måned 2011. Denne standard bliver ligeledes anvendt til fortolkning af årsregnskabslovens bestemmelser.
Hvorvidt de ændrede krav har haft den ønskede virkning, skal vi lade være usagt. Men set i lyset af, at ejendomsmarkedet mod al forventning klarede sig fremragende gennem COVID-19, og visse steder kan betegnes som glohedt, er det værd at gennemgå, hvilket oplysningskrav årsregnskabsloven stiller ved anvendelse af dagsværdier til værdiansættelsen i årsrapporten.
Noteoplysning om centrale forudsætninger for dagsværdiberegningen
Når ejendomsvirksomheder anvender årsregnskabslovens bestemmelser til indregning og måling af investeringsejendomme til dagsværdi med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen, medfører det et krav om noteoplysning af de centrale forudsætninger, der indgår i dagsværdiberegningen. Der skal oplyses om de forudsætninger, som er nødvendige for, at regnskabsbrugeren kan forstå, hvilke faktorer der indgår i og har påvirket dagsværdiberegningen. På den baggrund har regnskabsbrugeren en mulighed for at kunne vurdere, om regnskabsbrugeren er enig i de anvendte forudsætninger, eller om disse virker for optimistiske eller pessimistiske. Oplysningerne skal også gives uanset, om det er en valuar eller virksomheden selv, der har udarbejdet dagsværdiberegningen.
Oplysningerne skal være kvantitative, og det skal ikke blot være en verbal beskrivelse af, hvilke forudsætninger, der er væsentlige. Med kvantitative oplysninger menes der fakta omkring ejendommene, som er anvendt i dagsværdiberegningen. Årsregnskabsloven siger ikke konkret, hvilke centrale forudsætninger, der som minimum skal medtages.
Følgende forhold er eksempler (ej udtømmende), der som oftest vil skulle betragtes som centrale forudsætninger:
- Afkastkrav eller diskonteringsfaktor
- Ejendomstype
- Beliggenhed
- Normalindtjening
- Tomgang
- Vedligeholdelsesstand
- Forventede inflationsrater (DCF-modellen)
Der kan være flere centrale forudsætninger, som skal noteoplyses end ovennævnte, men det afhænger af, om forudsætningerne har betydning for dagsværdiberegningen.
Oplysninger om centrale forudsætninger skal som udgangspunkt gives aktiv for aktiv, men oplysningerne kan gives samlet for en gruppe af ejendomme, hvis de centrale forudsætninger for dagsværdiberegningen i gruppen af ejendomme ikke afviger væsentlig indbyrdes.
Det betyder fx, at hvis en virksomhed har en række investeringsejendomme af samme karakter (fx boligudlejningsejendomme) med nogenlunde samme geografiske placering, lejekontrakter mv., kan oplysningerne gives samlet for denne gruppe af ejendomme.
Hvis ejendommene derimod afviger i karakter eller placering, skal der foretages oplysninger pr. ejendom. Det afgørende for opdelingen er, at der ikke er de store forskelle på de anvendte forudsætninger på de ejendomme, der oplyses samlet.
Oplysning om ”Usikkerhed ved indregning og måling”
Da dagsværdiberegningen i mange tilfælde er en matematisk beregnet værdi på baggrund af opstillede forudsætninger og skøn, så vil den i sagens natur være behæftet med usikkerhed. Det fører dog ikke til, at regnskabsaflægger automatisk skal medtage en note om usikkerhed ved indregning og måling.
For at gøre brug af den særskilte note om usikkerhed ved indregning og måling, skal der være tale om en væsentlig usikkerhed, og der skal således være tale om mere end almindelige vanskeligheder ved måling af aktivet.
Eksempler herpå kan være en ejendom, hvor det er svært at fastlægge afkastkravet fx på grund af ejendommens stand eller beliggenhed, eller det kan fx opstå i den situation, hvor der er tomme lejemål, hvor der umiddelbart er usikkerhed om tidspunktet for genudlejningstidspunktet og lejeprisen.
Hvad er status?
Efter godt 4 regnskabsår med øgede krav til oplysning om centrale forudsætninger, burde man tro, at der efterhånden havde udbredt sig en klar tendens for, hvad ejendomsselskaberne oplyser i årsrapporten. Sandheden er dog nok, at der er stor varians i oplysningsgraden og dermed informationsværdien i årsregnskabet for regnskabslæser.
Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få alle BDO nyheder og indsigter i din indbakke
Please fill out the following form to access the download.